¿Cómo consultar el precio de reserva de una propiedad? ——La lógica detrás de los precios de la vivienda desde la perspectiva de los puntos calientes de Internet
Recientemente, el mercado inmobiliario se ha convertido una vez más en el centro de acalorados debates en Internet. Ya sean ajustes de políticas, fluctuaciones regionales de los precios de la vivienda o cambios en las expectativas psicológicas de los compradores de viviendas, todo ello ha desencadenado extensos debates. Este artículo partirá de los temas candentes de los últimos 10 días, combinados con datos estructurados, para analizar cómo determinar el precio de reserva de los bienes raíces.
1. Clasificar temas candentes en Internet (últimos 10 días)
| Clasificación | temas candentes | Popularidad de la discusión | enfoque principal |
|---|---|---|---|
| 1 | Las políticas de restricción de compras se relajaron en muchos lugares | 950.000+ | El impacto de las políticas sobre los precios de la vivienda |
| 2 | Los tipos de interés hipotecarios siguen cayendo | 780.000+ | Cambios en los costos de compra de una vivienda. |
| 3 | Aumentan los anuncios de casas de segunda mano | 650.000+ | oferta y demanda del mercado |
| 4 | Empresas inmobiliarias aumentan esfuerzos de promoción | 520.000+ | Estrategia de precios para desarrolladores |
| 5 | Extensión piloto de impuestos a la propiedad | 480.000+ | costos de tenencia a largo plazo |
2. Cinco dimensiones fundamentales para determinar el precio mínimo de los bienes inmuebles
1.Comparación de datos de transacciones regionales: Al comparar los precios de transacción y los precios de cotización en la misma zona en los últimos tres meses, se puede encontrar la verdadera aceptación del mercado.
| ciudad | Precio medio de cotización (yuanes/㎡) | Precio medio de transacción (yuan/㎡) | tasa de diferencial |
|---|---|---|---|
| Pekín | 68.500 | 62.300 | 9,0% |
| Shangai | 72.800 | 67.900 | 6,7% |
| Cantón | 45.600 | 42.100 | 7,7% |
| Shénzhen | 75.200 | 69.800 | 7,2% |
2.cálculo del método de costo: El precio de costo del desarrollador generalmente incluye factores como el terreno, la construcción e instalación, impuestos y tarifas, y puede usarse como resultado final como referencia.
| elemento de costo | proporción | Descripción |
|---|---|---|
| costo de la tierra | 40-60% | Precio de licitación, subasta y cotización + impuesto de escrituración |
| Costos de construcción e instalación. | 25-35% | Incluyendo estándares de decoración. |
| impuestos | 10-15% | Impuesto al valor agregado/impuesto incrementado sobre la tierra, etc. |
| ganancia | 5-10% | Beneficio neto del desarrollador |
3.Tasa de retorno de alquiler al revés: Si una propiedad está sobrevaluada se puede juzgar por la relación alquiler-venta. La línea de alerta internacional suele ser 1:300.
| ciudad | Precio medio de la vivienda (yuan/㎡) | Alquiler mensual (yuan/㎡) | relación alquiler-venta |
|---|---|---|---|
| Pekín | 62.300 | 85 | 1:733 |
| Shangai | 67.900 | 92 | 1:738 |
| Cantón | 42.100 | 65 | 1:648 |
| Shénzhen | 69.800 | 88 | 1:793 |
4.evaluación del impacto de las políticas: Políticas como las nuevas políticas de fondos de previsión para la vivienda y la flexibilización de las restricciones a las compras introducidas recientemente en muchos lugares han afectado directamente la demanda de compra de viviendas y el sostenimiento de los precios.
5.indicador de sentimiento del mercado: Según el seguimiento de la opinión pública en toda la red, el sentimiento actual de esperar y ver qué pasa entre los compradores de viviendas representa el 63% y los proyectos promocionales de los desarrolladores han aumentado un 42% mes a mes.
3. Sugerencias prácticas: cómo encontrar el precio más bajo
1.Crear un sistema de coordenadas de precios: Recopilar al menos 10 casos comparables en el mismo sector y eliminar el 20% de valores extremos más altos/más bajos.
2.Esté atento a ofertas especiales: Las ejecuciones hipotecarias y las propiedades en venta urgente a menudo reflejan el resultado final del mercado. Los precios de las transacciones de ejecuciones hipotecarias recientes son generalmente entre un 15% y un 25% más bajos que el precio de mercado.
3.Estrategia de seguimiento dinámico: Se recomienda utilizar las siguientes frecuencias de monitoreo:
| Dimensiones de datos | Frecuencia de actualización recomendada | indicadores clave |
|---|---|---|
| Precio de cotización | diariamente | Proporción de casas con precios reducidos |
| Precio de transacción | semanal | Espacio de negociación |
| política | tiempo real | Restricciones de compra/cambios de préstamo |
| tierra | mensual | Tasa de subasta fallida |
4. Predicción de tendencias futuras
Con base en el desempeño actual del mercado, se espera que el mínimo de los precios de la vivienda en las ciudades centrales esté entre un 8% y un 12% por encima de los precios existentes, y que el rango de ajuste en las ciudades de segundo y tercer nivel pueda alcanzar entre un 15% y un 20%. Se recomienda que los compradores de viviendas se concentren en el período de ventana de precios anterior a la tradicional temporada alta de ventas en el cuarto trimestre.
Recordatorio final: el precio de reserva de los bienes raíces es un concepto dinámico y debe evaluarse integralmente en conjunto con las políticas macroeconómicas, la oferta y la demanda locales y las condiciones financieras personales para evitar perder viviendas adecuadas simplemente buscando "precios absolutamente bajos".
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